Les nouveaux défis de la location Airbnb en 2025 : ce qu'il faut savoir

Si vous êtes propriétaire et que vous louez votre bien via une plateforme de location courte durée comme Airbnb ou Booking.com, vous vous posez certainement la question de savoir comment vous projetez avec les nouvelles mesures votées récemment. En effet, l'année 2025 apporte son lot de changements pour les propriétaires qui louent leur bien via des plateformes de réservation. Entre nouvelles réglementations, ajustements fiscaux et exigences énergétiques, il est crucial de rester informé pour optimiser la gestion de vos locations. Cet article fait le point sur les principales nouveautés à connaître.

La Loi Anti-Airbnb : Ce Qui Change

Autorisation de Changement d'Usage

À partir du 1er janvier 2025, les communes peuvent exiger une autorisation pour transformer des locaux non destinés à l'habitation en meublés de tourisme. Cela inclut les locaux commerciaux, qui pourront être soumis à une autorisation de changement d'usage. Les municipalités auront également la possibilité de plafonner le nombre d'autorisations accordées sur leur territoire.

Règlement de Copropriété

Les propriétaires devront prouver que leur règlement de copropriété autorise l'activité de location saisonnière, avec une attestation sur l'honneur. Depuis le 21 novembre 2024, les nouveaux règlements de copropriété doivent mentionner explicitement la possibilité ou non de réaliser une location saisonnière.

Fiscalité des Locations Meublées

Régime Micro-BIC et Régime Réel

Les revenus tirés de la location meublée via Airbnb sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent opter pour le régime micro-BIC, qui permet une imposition simplifiée avec un abattement forfaitaire, ou pour le régime réel, qui permet de déduire les charges réelles et l'amortissement du bien. Nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d'un expert-comptable pour étudier la meilleure option en fonction de votre situation. Nous pouvons vous mettre en relation si besoin.

Ajustements des Taux d'Abattement Fiscal

Les ajustements des taux d'abattement fiscal en 2025 introduisent des différences notables entre les meublés classés et non classés et une réduction du taux d'abattement par rapport à ce qui était appliqué précédemment. Cette mesure a une visée dissuasive pour les propriétaires, afin de les inciter à proposer leurs biens en location longue durée (location nue ou meublée).

Exigences Énergétiques et DPE

Interdiction des Logements Énergivores

C'est une des grandes nouveautés de 2025 : quand le DPE n'avait précédemment aucun impact sur la location courte durée, aujourd'hui c'est un élément important, au même titre que pour des locations de longue durée (bail nu ou meublé). À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location en France métropolitaine. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de la loi « Climat et résilience » adoptée en 2021, qui prévoit une interdiction progressive de la location des biens immobiliers les plus gourmands en énergie. Les biens classés F seront concernés en 2028 et ceux classés E en 2034.

Audit Énergétique Obligatoire

Une nouvelle obligation entre en vigueur en 2025 : l'audit énergétique pour tous les logements individuels ou les immeubles en monopropriété classés E. Jusqu'ici, seuls les biens étiquetés F ou G sur le DPE étaient concernés.

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Nos conseils

Tenir une Comptabilité Rigoureuse

Tout l'intérêt de passer par Airbnb est d'avoir une rentabilité plus élevée qu'en location longue durée. Or, avec la fiscalité qui s'alourdit, suivre toutes vos dépenses est devenu indispensable pour conserver une rentabilité optimale. Il est donc essentiel de tenir une comptabilité rigoureuse. Cela vous permettra de justifier vos déclarations en cas de contrôle fiscal et d'optimiser votre fiscalité.

Consulter un Expert-Comptable

Pour naviguer dans ce paysage réglementaire complexe, il est recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé dans la location meublée. Cela vous aidera à éviter les erreurs et à optimiser votre situation fiscale.

Anticiper les travaux et dépenses énergétiques

Les propriétaires doivent anticiper des travaux et dépenses énergétiques significatifs pour se mettre en conformité avec les nouvelles exigences environnementales et la loi. Prenez les devants, n'attendez pas que la règlementation devienne plus restrictive. Entreprendre des travaux au fur et à mesure vous permettra de valoriser votre logement tout en évitant ces interdictions. En lissant vos dépenses sur plusieurs années, que ce soit pour l'isolation des combles, le remplacement des fenêtres ou l'installation de systèmes de chauffage plus performants vous vous assurez un investissement rentable sur le long terme.

Mieux, ce faisant, vous pouvez avoir des arguments supplémentaires pour mettre en valeur votre logement auprès des voyageurs. Par exemple, de nouvelles fenêtres permettent une meilleure isolation phonique et thermique et donc plus de calme et un meilleur confort thermique pour les voyageurs.

Il est crucial pour les propriétaires de planifier ces travaux dès maintenant pour se conformer aux nouvelles réglementations et continuer à louer leur bien en toute légalité.

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Conclusion

L'année 2025 apporte des changements significatifs pour les propriétaires qui louent leur bien via Airbnb. En restant informé et en prenant les mesures nécessaires, vous pouvez continuer à tirer profit de votre investissement tout en respectant les nouvelles réglementations. N'hésitez pas à consulter des professionnels pour vous accompagner dans cette démarche.

Si vous souhaitez être accompagné, n'hésitez pas à vous tourner vers des conciergeries professionnelles pour à la fois assurer un gain de temps pour vous, une meilleure rentabilité de votre activité et aussi offrir la meilleure expérience.

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