Nouvelle loi Airbnb 2025 : ce qui change pour les propriétaires
- Tatiana Dafré
- 25 août
- 3 min de lecture
Depuis le 1er janvier 2025, la location courte durée en France est soumise à de nouvelles règles strictes, notamment en matière de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et de critères de décence. Ces mesures, issues de la loi du 19 novembre 2024 (dite « loi Airbnb » ou « loi Le Meur »), visent à réguler le marché locatif, lutter contre les passoires thermiques et favoriser l’accès au logement pour les résidents permanents.
Pour les propriétaires marseillais, ces changements impliquent des obligations renforcées et des sanctions en cas de non-respect. TD Conciergerie vous décrypte les points clés à connaître pour rester conforme et optimiser votre activité locative.
1. Le DPE devient obligatoire et plus exigeant
Interdiction progressive des passoires thermiques
À partir de 2025, les logements classés G (les plus énergivores) sont interdits à la location, y compris pour les meublés de tourisme. Ce seuil sera abaissé progressivement :
2025 : interdiction des logements classés G
2028 : interdiction des logements classés F
2034 : seuls les logements classés A à D pourront être loués, aussi bien en location longue qu’en courte durée.
Attention : Pour les nouveaux meublés de tourisme (ceux faisant l’objet d’un changement d’usage en zone tendue), un DPE minimum E est déjà exigé depuis novembre 2024. À partir de 2034, tous les meublés touristiques devront afficher un DPE entre A et D, sous peine d’une amende pouvant atteindre 5 000 €.
Qui est concerné ?
Tous les propriétaires de meublés de tourisme soumis à autorisation de changement d’usage (notamment en zone tendue comme Marseille).
Les résidences principales louées moins de 90 jours par an (contre 120 jours auparavant) restent soumises à des règles assouplies, mais doivent tout de même respecter les critères de décence.
Bon à savoir : Les communes peuvent désormais limiter à 90 jours par an la location des résidences principales et imposer des quotas pour les meublés touristiques.
2. Critères de décence : ce que doit respecter votre logement
Un logement décent doit désormais répondre à des exigences minimales :
Surface habitable ≥ 9 m² pour une personne, ≥ 16 m² pour deux.
Sécurité : installations électriques et gaz aux normes, absence de risques pour la santé (humidité, moisissures, etc.).
Confort thermique : isolation suffisante, système de chauffage performant.
Équipements obligatoires : eau chaude, cuisine équipée, ventilation, etc.
Attention aux sanctions : En cas de non-respect, le maire peut suspendre l’autorisation de location et exiger le retrait des annonces sur les plateformes.
3. Fiscalité et déclarations : ce qui change
Baisse des abattements fiscaux
Les revenus issus de la location meublée sont désormais soumis à un abattement fiscal réduit :
50 % pour les meublés classés (plafond : 77 700 €/an)
30 % pour les meublés non classés (plafond : 15 000 €/an). Contre 71 % auparavant pour tous.
Obligation d’enregistrement en mairie
Dès 2026, tous les meublés touristiques devront être déclarés via un téléservice national, sous peine d’une amende de 10 000 € (voire 20 000 € en cas de fausse déclaration).
4. Que faire pour se mettre en conformité ?
Améliorer son DPE
Pour éviter l’interdiction de location, voici les travaux prioritaires :
Isolation (toiture, murs, fenêtres)
Remplacement du système de chauffage (fioul → pompe à chaleur, chauffage électrique performant)
Ventilation (VMC double flux, aération naturelle)
Éclairage LED et équipements économes
Aides financières disponibles :
MaPrimeRénov’ (jusqu’à 10 000 € pour les propriétaires bailleurs)
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)
Éco-PTZ (prêt à taux zéro)
TVA réduite à 5,5 % pour les travaux de rénovation.
Vérifier son règlement de copropriété
Les copropriétés peuvent désormais interdire les locations courte durée à la majorité simple (au lieu de l’unanimité). Pensez à consulter votre syndic et à déclarer votre activité en mairieSources.
Face à ces nouvelles contraintes, TD Conciergerie vous propose un accompagnement sur mesure.
Vous avez un projet de location courte durée à Marseille ? Ne laissez pas les nouvelles règles vous prendre au dépourvu. Contactez TD Conciergerie pour un rdv gratuit et un accompagnement personnalisé pour la mise en location de votre logement.
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